Quanto vale un appartamento a Milano

Come orientarsi tra servizi online, professionisti e leggende metropolitane

La valutazione immobiliare  è un argomento che può generare confusione e un po’ di stress. Quasi chiunque di noi ha sperimentato quella particolare frustrazione dovuta al fatto che la stima di un appartamento ci sembra troppo alta quando vogliamo acquistarlo ed al contrario troppo bassa quando vogliamo venderlo.

Specialmente in una città come Milano, che rappresenta il principale mercato immobiliare d’Italia, i prezzi sono in continua evoluzione e possono essere molto variabili a seconda della zona e delle caratteristiche dell’immobile.

Così avere risposta alla semplice domanda: “quanto vale il mio appartamento” può diventare difficile quanto stimare il valore del Duomo di Milano. Non dimentichiamo inoltre che nella compravendita di un immobile si concentrano anche molte componenti psicologiche e finanziare che spesso fanno perdere quella lucidità e razionalità che dovrebbero essere invece associate ad una valutazione importante e che può influire sulle nostre scelte di vita.

Ma prima di fasciarci la testa vediamo quali sono le principali caratteristiche che possono influire sul valore di un appartamento ed i principali servizi di valutazione che possiamo trovare in rete o presso un professionista.

Senza entrare nelle descrizione delle decine di parametri tecnici alla base di una valutazione immobiliare professionale, le principali caratteristiche che possono influire sul valore di un immobile e da tenere in considerazione sono:

  • la zona e la via: come noto le zone centrali e residenziali sono quelle di maggior valore, tuttavia la città cambia continuamente ed alcuni quartieri alla moda o di tendenza possono avere prezzi maggiori anche rispetto alle più tradizionali vie del centro, soprattutto per la qualità dei nuovi edifici e dei servizi;
  • l’età e la tipologia dello stabile: soprattutto all’interno dei quartieri che si sono sviluppati negli ultimi anni possiamo trovare differenze di prezzo notevole tra palazzi di inizio novecento e quelli di nuova realizzazione, anche lo stato di usura o di cura dell’edificio possono influire decisamente sul prezzo;
  • le caratteristiche dell’immobile: il piano, la metratura, la conformazione, il numero dei locali, la classe energetica, la presenza di terrazzi, balconi, box o cantine possono essere tutti fattori che fanno variare considerevolmente il valore.

Infine bisogna ricordare che la stima di un immobile è come una fotografia del suo valore che viene fatta in un preciso momento del tempo e che possiamo ritenere stabile per un periodo generalmente variabile dai pochi mesi a un anno a seconda della vivacità del mercato.

Vediamo ora come scegliere tra i vari servizi di valutazione, quelli online, gratis o a pagamenti, quelli tramite un professionista e soprattutto come evitare quelli basati sulle leggende metropolitane.

Indice

I servizi online

Oramai per quasi tutte le informazioni ci affidiamo alla rete. Anche per la valutazione immobiliare esistono servizi gratuiti ed accessibili a tutti. Alcuni sono offerti dai principali portali immobiliari, sia direttamente sia tramite l’invio delle caratteristiche dell’appartamento alle agenzie immobiliari convenzionate di zona.

Nonostante la valutazione online sia sempre più affidabile, grazie al numero crescente di immobili in internet, bisogna ricordarsi che non può tenere conto di tutte le caratteristiche specifiche del vostro appartamento ed è tanto più affidabile quanto più ci sono appartamenti simili in commercio (esempio un bilocale o trilocale con caratteristiche standard). Se l’appartamento ha caratteristiche particolari, la stima può essere un po’ più approssimativa se non fuorviante.

Tra i principali servizi gratuiti ed accessibili a tutti segnaliamo:

  • Immobiliare.it: senz’altro uno dei semplici ed immediati è quello offerto nella pagina Valutazione Immobiliare del portale Immobiliare.it. Basta inserire il Comune, la Via, la Superficie ed i dati principali dell’appartamento ed il sistema vi fornirà una stima del valore minimo, medio e massimo del prezzo di vendita.
  • Agenzia delle Entrate: un altro servizio di valutazione online gratuito è fornito dall’Agenzia delle Entrate, tramite la Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari. I valori di questa banca dati sono generalmente molto aderenti ai valori veri di compravendita, tuttavia la consultazione non è molto intuitiva e si possono consultare solo i dati per zona e tipologia e purtroppo non viene restituito un valore specifico per  le caratteristiche del singolo appartamento.

Il professionista immobiliare

Una valutazione professionale può fornirvi una stima più precisa ed affidabile dell’appartamento. Una stima di questi tipo può essere fatta da un agente immobiliare o da un tecnico, solitamente un geometra, un architetto o un ingegnere.

  • Agente Immobiliare: è uno dei professionisti “sotto casa” e più “alla mano” per fornirvi una stima. Nel caso si decida di affidarsi ad un agente conviene assicurarsi che oltre all’iscrizione al ruolo dei mediatori immobiliari sia anche iscritto all’albo dei periti ed esperti in stima e valutazioni di immobili della Camera di Commercio. Questo requisito garantisce che l’agente abbia maturato un’esperienza pluriennale sul campo e possa così fornirvi anche quella sensibilità tipica maturata dal contatto con trattative reali. Spesso gli agenti immobiliari offrono un servizio di stima gratuito come incentivo per incaricarsi delle vendita dell’immobile ma possono anche fornire servizi più dettagliati per specifiche esigenze.
  • Tecnico Professionista: solitamente un Geometra, un Architetto o un Ingegnere. Un tecnico può fornirvi una valutazione più dettagliata ma solitamente con un costo che può variare sensibilmente a seconda della complessità e dello scopo della perizia tecnica, solitamente da qualche centinaia di euro a qualche migliaio nel caso di perizie complesse o di valutazione dei danni di un immobile. Il costo può essere anche stabilito su una percentuale del valore dell’immobile periziato. Nel caso la valutazione vi serva nell’ambito di un procedimento o contenzioso legale dovete assicurarvi che  il tecnico sia anche registrato nell’apposito Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano.

La valutazione tramite un professionista implica che un incaricato venga effettivamente di persona a visionare l’appartamento ed a fare alcuni rilievi. Sebbene oramai le banche dati offrano una vasta serie di parametri ai professionisti e le stime possano essere effettuate semplicemente tramite dati accessibili in rete, tuttavia un incontro personale, oltre che assicurarci di una corretta metodologia di lavoro, ci permette anche la possibilità di toglierci qualche curiosità chiedendo direttamente al tecnico e valutandone anche così la sua prontezza e preparazione.

Le leggende metropolitane

Esiste poi tutta un’altra di sistemi di valutazione con cui tutti ci siamo imbattuti e che potremmo riassumere in:

  • le voci di condominio: spesso si sente dire dal custode o da qualche vicino di casa frasi del tipo “la signora al piano di sopra ha venduto un appartamento come il suo a un prezzo incredibile“. Sebbene qualche volta queste voci possano darci qualche indizio, la parola chiave rimane “incredibile“; sì perché, come spesso capita, ognuno racconta solo parte dei propri affari ed inoltre raramente si conoscono tutti i dettagli della vendita e le caratteristiche precise di ogni singolo appartamento;
  • il notizione sui giornali: anche nel settore immobiliare i giornali non perdono occasione per qualche sensazionalismo e così, a fianco di ricerche ed approfondimenti tecnici, spesso si legge di qualche appartamento comprato a cifre stellari da qualche personaggio famoso e la notizia fa subito surriscaldare le aspettative dei proprietari limitrofi; oltre al fatto che spesso tali notizie si sono rivelate false potremmo dire che questo criterio di valutazione abbia lo stesso indice di affidabilità di alcune promesse elettorali;
  • il facoltoso inesperto: molte volte si sente sospirare alle persone che l’acquirente ideale dovrebbe essere un “facoltoso signore o imprenditore che non bada a spese“, un modo non tanto elegante per dire che si cerca un “fesso” :-),  oppure che bisognerebbe trovare un venditore per cui “non contano tanto i soldi ma soprattutto a chi vende“. Sebbene ogni desiderio sia legittimo purtroppo la statistica non ci viene incontro: le persone facoltose badano bene a come investire i loro soldi e la maggior parte dei venditori, sebbene vi possano prendere in simpatia, guardano alla fine all’offerta che mettette sul piatto. E voi? Quanto fareste di sconto ad una persona solo perché è simpatica se si trattasse di vendere il vostro appartamento?

Questi parametri di giudizio possono farci sorridere ma sono utilizzati più di quanto possiamo pensare e sebbene possano temporaneamente rallegrare le aspettative rischiano la maggior parte delle volte di deludere nel lungo periodo. Il colpo di fortuna può sempre capitare, come una persona che vuole un appartamento a tutti i costi o deve venderlo sottocosto, ma forse in scelte così importanti è meglio tenere i nervi saldi e farsi guidare da una certa ragionevolezza.

Un ultimo consiglio ci sentiamo di darlo: se volete togliervi ogni pensiero e siete interessati ad una valutazione immobiliare professionale, gratuita e senza impegno potete  anche contattare in qualsiasi momento noi di Primosito Real Estate tramite questo modulo unendo così la ragione ad un tocco personale che in queste situazioni non guasta mai.

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  • Aggiornato il 10 Dicembre 2018
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