Gli adempimenti della locazione immobiliare

Quali sono le formalità principali per inquilino e proprietario nell'esempio di Milano

adempimenti-locazione

Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile desiderato o un buon inquilino, non appena firmato il contratto di locazione, il locatario (chi utilizza l’immobile) ed il locatore (il proprietario o chi ha titolo per concedere l’utilizzo dell’immobile) devono ricordarsi di una serie di fondamentali adempimenti nei confronti della pubblica amministrazione e dei terzi. In questo breve articolo riassumeremo quali sono i principali.

Indice

Gli adempimenti a carico del locatario

Una volta firmato il contratto di locazione ed entrati in possesso dell’immobile gli inquilini, che siano persone o società, devono ricordarsi di provvedere ai seguenti principali adempimenti.

Dichiarazione per la Tassa sui Rifiuti – TARI

In caso di nuova occupazione, cessazione o variazione del nucleo familiare è necessario inviare un’apposita dichiarazione al Comune ai fini del calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani. In caso di nuova occupazione entro i 90 giorni dalla stessa mentre in caso di cessazione entro il bimestre in corso per non vedersi addebitato il bimestre successivo.

Tutte le informazioni, anche in merito a casi particolari, sono disponibili nell’Area Tematica sulla Tari del Comune di Milano così come i moduli per le dichiarazioni e le modalità di pagamento.

Subentro nelle utenze domestiche

A seconda che nell’immobile siano già presenti delle utenze (elettricità, gas, telefonia e internet) o meno occorre effettuare il subentro nelle stesse o la nuova attivazione. Non c’è un termine perentorio per queste pratiche. In caso di subentro nelle utenze l’approccio più corretto sarebbe è quello di utilizzare la data di occupazione dell’immobile, solitamente quella del verbale di consegna, ma spesso non è possibile tecnicamente e pertanto è buona norma concordare con il precedente occupante o con il proprietario una data stabilita, solitamente quella di fine o inizio del mese.

Oramai quasi tutte le pratiche sono gestibili online e le letture dei precedenti consumi effettuate in via telematica. In caso siate in presenza ancora di vecchi contatori analogici è buona abitudine rilevare la lettura dei consumi del precedente occupante nella data in cui si entra in possesso dell’immobile.

Tutti i principali operatori offrono sui loro siti le indicazioni dettagliate per la gestione di tutte queste operazioni, direttamente online oppure tramite i canali tradizionali.

Questi sono i collegamenti ai principali operatori per elettricità e gas:

Ed a quelli di telefonia ed internet:

Registrazione del Contratto di Affitto

La registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata solitamente entro i 30 giorni successivi alla stipula. Solitamente questa è una formalità a carico del locatore, tuttavia l’Agenzia delle Entrate ha chiarito più di una volta che l’inquilino è responsabile in solido con il proprietario per cui è sempre opportuno farsi consegnare una copia della ricevuta di registrazione una volta che è stata effettuata.

Gli adempimenti a carico del locatore

Il locatore è tenuto ad assolvere ad alcuni fondamentali obblighi di comunicazione nei confronti dell’amministrazione pubblica e dei terzi.

Registrazione del Contratto di Affitto

La registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata solitamente entro i 30 gironi successivi alla stipula.Nel caso il locatore sia proprietario di oltre 10 unità immobiliari (ivi compresi anche boxes, semplici quote o porzioni di immobili) la registrazione deve essere effettuata obbligatoriamente in via telematica. Il consiglio è di rivolgersi al proprio commercialista o CAF, gli interlocutori più attrezzati per questo tipo di adempimenti e quelli che solitamente vi supporteranno per gli adempimenti successivi. Tutte le informazioni sono in ogni caso disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

L’importo dell’Imposta di Registro,  che deve essere versata tramite modello F24 prima della registrazione, dipende sia dal regime fiscale applicato (nel caso di Cedolare Secca si ha totale esenzione ad esempio), sia dal regime IVA o meno del contratto, analogamente per i bolli. Anche in questo calcolo vi potrà aiutare il vostro professionista o gli stessi funzionari dell’Agenzia delle Entrate.

Comunicazione di Cessione di Fabbricato

La registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate ha assorbito oramai da anni tutte le comunicazioni che si rendevano necessarie nei confronti della pubblica amministrazione, in particolare la Comunicazione di Cessione di Fabbricato nei confronti della Pubblica Sicurezza (Questura di Polizia) ai sensi dell’art 12 del Decreto Legge 59/78.  Tale obbligo rimane tuttavia in vigore in caso di cittadini extracomunitari e deve essere effettuato entro le 48 ore successive alla consegna dei locali presentando copia della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, dei documenti di inquilino e proprietario e compilando in tre copie un apposito modulo reperibile online. Per tutte le informazioni dettagliate ed aggiornate si può fare riferimento al sito della Polizia di Stato.

Comunicazione all’Amministratore del Condominio

La legge di riforma del condominio del 2012 ha introdotto l’obbligo per l’Amministratore di redazione e conservazione del Registro Anagrafe Condominiale. Questo documento deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Alla luce di ciò si devono comunicare per ogni unità immobiliare le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali (titolari del diritto di usufrutto e/o abitazione) e dei titolari di diritti personali (conduttore dell’immobile locato o comodatario dell’immobile dato in comodato) comprensive di codice fiscale e della residenza o del domicilio.

La comunicazione è inoltre utile per permettere all’Amministratore di contattare direttamente gli inquilini in caso di problematiche o necessità direttamente collegate all’utilizzo dell’immobile.

Adempimenti negli anni successivi

Oltre agli accordi previsti tra le parti dal contratto di locazione, come l’aumento del canone o il rimborso delle spese, ci sono una serie di adempimenti che si rendono necessari negli anni successivi.

Imposta di Registro

L’Imposta di Registro, tranne nei casi dell’applicazione del regime fiscale della Cedolare Secca o di pagamento anticipato per tutta la durata del contratto, deve essere versata per le annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza della prima annualità. Il versamento può essere effettuato utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 utilizzando il codice tributo 1501. Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

Variazioni del Contratto

All’Agenzia delle Entrate va inoltre comunicata tramite gli appositi canali, e nei casi dovuti con il relativo versamento di imposta, ogni successiva variazione intervenuta nel contratto di locazione come la proroga, la cessione o la risoluzione del contratto stesso.

Infine un’ultimo pro-memoria, o meglio un piccolo consiglio ci sentiamo di darvelo: se volete togliervi ogni pensiero per la locazione del vostro immobile e siete interessati ad una valutazione immobiliare professionale, gratuita e senza impegno potete contattare in qualsiasi momento Primosito Real Estate tramite questo modulo.

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