Il mercato immobiliare a Milano nel 2020: previsioni e scenari futuri

Gli effetti della crisi sanitaria e le prospettive per i prossimi anni

Milano - Mercato Immobiliare 2020

Il mercato immobiliare della Grande Milano (Città metropolitana di Milano e provincia di Monza e Brianza) subirà una frenata nel 2020. Le transazioni sono stimate in calo del 15,4% a causa dell’emergenza sanitaria del Covid. I prezzi dovrebbero tornare a crescere già nel 2021, con un aumento del 10% delle compravendite.

Nella Città metropolitana di Milano, escluso il capoluogo, le compravendite scenderanno del 16 per cento quest’anno, contro una media nazionale del 23,6 per cento. La risalità dovrebbe cominciare già nel 2021 con un aumento del 10 per cento. Nel capoluogo meneghino il 2020 dovrebbe chiudersi a -15,4 per cento rispetto al 2019  per ripartire nel 2021 con un +13,6 per cento.

Questi sono alcuni dei dati emersi dal Rapporto 2020 sul mercato immobiliare della Città metropolitana di Milano con focus su “La nuova geografia della Grande Milano: territorio e mercato immobiliare”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento.

Indice

La stima di prezzi e canoni per il 2020 a Milano

Milano i prezzi medi di vendita nel 2019 sono stati pari a 8.850 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 5.000 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.300 euro al metro quadrato nelle zone periferiche. I canoni medi si attestano a 345 euro annui al metro quadrato nelle zone centrali, 215 euro annui al metro quadrato nel semicentro e 130 euro annui al metro quadrato in periferia.

Le stime per la fine dell’anno in corso e le previsioni per il 2021 indicano una lieve diminuzione di quotazioni, prezzi e canoni. Le zone centrali manterranno il livello dei valori raggiunto per l’anno in corso, perdendo poco più dell’uno per cento nel 2021. Le zone semicentrali evidenzieranno una contrazione dei prezzi, nell’arco del prossimo biennio, di poco superiore al tre per cento rispetto al 2019. L’impatto della crisi sulle quotazioni delle zone periferiche sarà più incisivo.

Si stima che per il mercato immobiliare di Milano nel 2020 la diminuzione dei prezzi sarà pari a circa il tre per cento, mentre per i canoni sarà prossima al quattro. Nel 2021 i canoni di locazione registreranno un ulteriore calo del quattro per cento. I prezzi di vendita dovrebbero diminuire ulteriormente del tre per cento rispetto al 2020.

A partire dal 2022 i prezzi e i canoni delle zone centrali e semicentrali torneranno a crescere. Per le zone periferiche gli effetti della crisi sanitaria si teme che saranno prolungati nel tempo.

Potenziale di sviluppo della Città metropolitana

Complessivamente le trasformazioni urbane ed edilizie della Grande Milano interessano una superficie territoriale di circa 65 chilometri quadrati, capace di generare una superficie lorda di 25,3 milioni di metri quadrati. Questa superficie è concentrata per quasi la metà nel settore residenziale, direzionale/commerciale e produttivo/logistico.

Le potenzialità di sviluppo daranno una casa a circa 230mila abitanti teorici, pari a circa 105mila nuovi nuclei familiari, e quasi 100mila posti di lavoro. Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 45,1 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per più di due terzi nel comparto residenziale.

Le trasformazioni urbane ed edilizie della sola città di Milano, con i suoi 182 chilometri quadrati, interessano una superficie territoriale di quasi 8 chilometri quadrati. Ciò significa la capacità di generare una superficie lorda di 4,3 milioni di mq, concentrata per poco più della metà nel settore residenziale, direzionale e commerciale. Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 12,7 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per oltre due terzi (70%) nel comparto residenziale.

Il comparto non residenziale: uffici e negozi

Secondo il rapporto di Nomisma nel primo trimestre del 2020 la battuta d’arresto ha investito tutti i comparti, ma con un’intensità maggiore per il commerciale che ha perso quote significative di mercato. In particolare, gli operatori hanno segnalato un calo della domanda di uffici e negozi, sia destinati all’acquisto che alla locazione, mentre l’offerta si è mantenuta stazionaria.

I prezzi degli uffici nel primo semestre 2020 hanno subito una leggera flessione (-0,4% su base semestrale), e le locazioni in essere in parte sono state soggette alla rinegoziazione dei canoni. Questo fenomeno che potrebbe accentuarsi nei prossimi mesi. A fronte di difficoltà economiche da parte delle aziende potrebbero verificarsi situazioni di morosità o inesigibilità dei canoni. In alcuni casi il ricorso allo smartworking potrebbe diventare permanente con un conseguente minore utilizzo degli spazi a uso ufficio e disdetta dei contratti di locazione in essere.

Nel comparto dei negozi è in corso un lento processo di ritorno alle unità di vendita di prossimità. Questo fenomeno dovrebbe comportare un ridimensionamento delle superfici di vendita. Contestualmente la nuova spinta verso la digitalizzazione provocherà ricadute sulla gestione degli spazi e dell’offerta commerciale.

Nel primo semestre dell’anno tengono i prezzi centrali (+0,2%), mentre si riducono leggermente nelle altre localizzazioni, con una media cittadina che si attesta sul -0,6%. Anche i canoni si ridimensionano, ma a tassi molto contenuti (-0,3%) che potrebbero crescere di intensità nel secondo semestre dell’anno. Si teme infatti l’inasprimento delle difficoltà economiche di famiglie e imprese.

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